Przemysław Gogojewicz

W praktyce życia gospodarczego instalatorzy bardzo często mają do czynienia z wykonywaniem różnego rodzaju czynności, które śmiało można określić robotami budowlanymi. Czym są roboty budowlane i jakie następują zależności pomiędzy wykonawcami i podwykonawcami uczestniczącymi w procesie o wykonywanie robót budowlanych zależy zawsze od specyfikacji umowy zawartej pomiędzy obydwoma stronami.

Umowa o roboty budowlane

Przez umowę o roboty budowlane będziemy rozumieć umowę, w ramach, której wykonawca, na zlecenie inwestora, zobowiązuje się – własnym staraniem i w zamian za umówione wynagrodzenie – zrealizować na nieruchomości określony obiekt budowlany. Za cechy charakterystyczne umowy można, zatem uznać:

• jej odpłaty charakter;
• obowiązek osiągnięcia przez wykonawcę określonego rezultatu – stworzenia obiektu budowlanego;
• konieczność zapewnienia przez wykonawcę własnym staraniem siły roboczej i – co do zasady – materiałów niezbędnych do realizacji inwestycji;
• związek kontraktu z nieruchomością, w posiadanie której zamawiający powinien wprowadzić wykonawcę w celu umożliwienia wykonania robót; oraz
• konieczność realizowania inwestycji według mniej lub bardziej sformalizowanych procedur prawa budowlanego obowiązujących w państwie wykonania.

Instalatorzy powinni wiedzieć, że każda umowa o roboty budowlane ma wiele wspólnego z umową o dzieło. Była nawet traktowana przez orzecznictwo i doktrynę, jako pewien podtyp umowy o dzieło, Praktyka zadecydowała, że została jednak ujęta, jako osobny typ umowy nazwanej, do której stosuje się tylko niektóre uregulowania dotyczące umowy o dzieło. Umowa o roboty budowlane jest umową odpłatną, mającą charakter zobowiązania rezultatu. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego roboty budowlane to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Przyjmuje się, że umowa o roboty budowlane dotyczy prac o większych rozmiarach, umowa o dzieło zaś jest często wykorzystywana do uregulowania tzw. prac wykończeniowych. Instalatorzy tym właśnie zapisem powinni się kierować dokonując wyboru pomiędzy umową o dzieło, a umową o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona na piśmie. Rygor ten ma skutek jedynie dowodowy (inaczej niż w przypadku umowy z podwykonawcami będącymi instalatorami, ale której ustawodawca przewiduje formę pisemną pod rygorem nieważności). Przepisy budowlane wymagają, aby dokumentacja techniczna dotycząca wykonywanego obiektu, (w tym wykonywania wszelkich instalacji w tym obiekcie) stanowiła integralną część umowy o roboty budowlane.

Umowa której podmiotem bardzo często są instalatorzy, określa konkretny zakres praw i obowiązków stron. Jej treść jest zawsze zależna od zakresu robót. Istotnym zagadnieniem, które należy wziąć pod uwagę jeszcze przed podpisaniem umowy, jest możliwość wykonania określonych prac w danym terminie. Warto mieć to na uwadze, ponieważ koniecznymi jej elementami są przedmiot umowy, terminy przekazania dokumentacji, przedmiot odbioru, sposób i terminy wykonania prac, wynagrodzenie, sposób zapłaty wynagrodzenia.

Stronami umowy o roboty budowlane są zawsze inwestor i wykonawca.

To przedmiot umowy wyraża relacje stron stosunku umownego. Instalatorzy będącymi wykonawcami muszą mieć świadomość, iż na placu budowy często nie są sami, a inwestor jako zleceniodawca wprowadza zawsze reżim dyscypliny do terminów i jakości wykonywanych prac. Za inwestora, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, uważa się podmiot, który posiada odpowiednie środki finansowe na realizację inwestycji, a także podmiot podejmujący się zastępczo czynności inwestora, czyli tzw. inwestor zastępczy, developer. Inwestorem nie musi być jednak przedsiębiorca, może nim być nieprofesjonalista np. przy budowie domu mieszkalnego na własne potrzeby.

Obowiązki inwestora:

• przygotowanie robót budowlanych (dokumentacja projektowa, opracowania geodezyjnokartograficzne i przekazanie ich wykonawcy),
• podjęcie innych czynności technicznych koniecznych do rozpoczęcia robót – np. uzyskania lokalizacji inwestycji i zezwolenia na budowę, zapewnienie nadzoru inwestorskiego i autorskiego,
• przekazanie wykonawcy terenu budowy,
• odebranie projektu budowy,
• zapłata wynagrodzenia wykonawcy.

Obowiązki wykonawcy – instalatora:

• sprawdzenie dokumentacji projektowej,
• wykonanie obiektu na podstawie i zgodnie z dokumentacją projektową oraz zasadami wiedzy technicznej i obowiązującym przepisami,
• zabezpieczenie terenu budowy,
• oddanie obiektu do użytku.

Wykonawca – instalator może wykonywać roboty objęte umową o roboty budowlane za pomocą podwykonawców – instalatorów. Wykonawca zawiera w tym celu osobne umowy z podwykonawcami. W umowie o roboty budowlane, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Strony muszą więc ustalić zakres robót, który wykonawca powinien wykonać osobiście, oraz robót, które powierzy wykonawcom. Warto zwrócić uwagę na fakt, iż w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane nie ma szczególnych uregulowań normujących zasady wynagradzania wykonawcy. Należy tu więc stosować przepisy dotyczące umowy o dzieło.

Zapłata za usługę

Inwestor nie może odstąpić od umowy z wykonawcą – instalatorem z tego powodu, że zażąda on gwarancji zapłaty za wykonane prace. Chcąc od umowy odstąpić po tym, jak wykonawca zażądał gwarancji, inwestor będzie musiał wykazać, że wypowiada umowę z innych przyczyn niż żądanie wykonawcy. Wykonawca – instalator może z kolei podnieść zarzut bezskuteczności odstąpienia, jeżeli wykaże, że odstąpienie to nastąpiło w istocie z powodu żądania udzielenia gwarancji zapłaty. Ciężar dowodu tej okoliczności spoczywa jednak na wykonawcy. Uprawnienie wykonawcy do żądania gwarancji trwa niezależnie od odmiennych postanowień umowy.

W sytuacji żądania udzielenia gwarancji zapłaty inwestor może skutecznie uwolnić się z obowiązku jej udzielenia przez zaoferowanie przed terminem zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jeżeli wykonawca – instalator odmówi w takich okolicznościach przyjęcia zapłaty, inwestor może skutecznie złożyć świadczenie do depozytu sądowego.

Dopuszczalne jest umowne postanowienie poszerzające zakres uprawnienia wykonawcy także w taki sposób, że to jemu będzie przysługiwać wybór rodzaju ustanawianego na jego żądanie zabezpieczenia. Niedopuszczalne jest także wprowadzenie ograniczeń czasowych (np. prawo żądania gwarancji zapłaty za dany etap prac powstaje dopiero po wykonaniu i odbiorze tego etapu prac) lub kwotowych. Sprzeczne z art. 6492 § 1 k.c. będą zatem także inne postanowienia umowne, nakładające na wykonawcę dodatkowe obowiązki lub sankcje na wypadek zgłoszenia żądania ustanowienia przez inwestora gwarancji zapłaty. Wszelkie regulacje kontraktowe naruszające zakaz umownego ograniczenia lub wyłączenia roszczenia wykonawcy należy kwalifikować jako bezwzględnie nieważne (art. 58 § 3 k.c.)

Instalator – wykonawca może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Udzielenie gwarancji zapłaty nie stoi na przeszkodzie żądaniu gwarancji zapłaty do łącznej wysokości określonej.

Ustalenie wysokość gwarancji w umowie

Przepisy umożliwiają wykonawcy wystąpienie z żądaniem gwarancji na każdym etapie procesu budowlanego. W praktyce będzie mógł jej żądać nie tylko przed rozpoczęciem realizacji umowy, lecz także w dowolnym czasie. Wysokość gwarancji zależy od wysokości ewentualnego wynagrodzenia wykonawcy wynikającego z umowy lub zaakceptowanego na piśmie przez inwestora. Udzielenie gwarancji nie będzie stanowiło przeszkody do żądania gwarancji do pełnej sumy zabezpieczenia roszczeń.

• Nieudzielenie przez inwestora żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez wykonawcę – instalatora terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawnia wykonawcę do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia (art. 694(4) k.c.).
• W sytuacji wzrostu wynagrodzenia już po udzieleniu pierwotnej gwarancji, wykonawca może zażądać udzielenia większej gwarancji zapłaty. Polegać to może bądź na zwiększeniu wysokości pierwotnej gwarancji i ustanowieniu gwarancji dla większej kwoty, bądź ustanowieniu dodatkowej, kolejnej gwarancji (art. 649(3) k.c.).

Umowa o roboty budowlane jest zawsze umową odpłatną

Jeżeli strony nie ustaliły inaczej – wynagrodzenie jest płatne w chwili oddania obiektu. Jeżeli obiekt oddawany jest częściami, a strony ustaliły wynagrodzenie za każdą część z osobna – wynagrodzenie jest płatne z chwilą wykonania każdej z części dzieła.

W praktyce spotyka się dwa sposoby określenia wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych:

• wynagrodzenie ryczałtowe,
• wynagrodzenie kosztorysowe.

Najprostszym sposobem jest określenie konkretnego wynagrodzenia ryczałtowego. W takim wypadku wykonawca – instalator nie może żądać podwyższenia tego wynagrodzenia, nawet wtedy, gdy w chwili zawierania umowy nie można było prawidłowo przewidzieć i ocenić rozmiaru i kosztów prac wykonawcy. Istnieje zatem w takim przypadku ryzyko niedoszacowania wartości pracy wykonawcy.

Podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego jest możliwe jedynie w drodze sądowej. Sąd może podwyższyć ryczałt lub nawet rozwiązać umowę, gdy wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie prac budowlanych groziłoby wykonawcy rażącą stratą. Ta zmiana stosunków nie może jednak dotyczyć błędnego oszacowania nakładu pracy i mieć związek przyczynowy z wykonaniem prac budowlanych.

Strony mogą również ustalić w umowie wynagrodzenie kosztorysowe określane na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. W przypadku wynagrodzenie kosztorysowego możliwa jest zmiana jego wysokości w następujących przypadkach:

• jeżeli w toku wykonywania robót budowlanych zarządzenie właściwego organu państwowego zmieniło wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia;
• wykonawca – instalator może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli w toku wykonywania robót budowlanych zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia, a zestawienie sporządził inwestor.

Podstawa prawna: Ustawa Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

Artykuł pochodzi z PI 6/2013. Kup go