Przygotowując starannie proces inwestycyjny i projektując zgodnie ze sztuką budynki użyteczności publicznej powinniśmy uniknąć większych błędów. Rzeczywistość jest jednak inna. Po kilku latach zadajemy sobie pytanie – jak to się stało, że w tym wspaniałym budynku znalazło się tyle niedoróbek i rozwiązań technicznych sprzecznych ze zdrowym rozsądkiem?

Szeroko rozumiane budynki użyteczności publicznej (biurowce, szkoły, szpitale itp.) są dosyć specyficzną kategorią pod względem eksploatacji. Pozornie wydaje się to dziwne. Są przepisy, normy, bardzo dużo dostępnej literatury fachowej, więc przygotowując starannie proces inwestycyjny i projektując zgodnie ze sztuką powinniśmy uniknąć większych błędów. Szara rzeczywistość jest jednak inna. Oddajemy do użytku piękny, nowocześnie wyposażony budynek, uroczyście przecinamy wstęgę i zaczyna się codzienność eksploatacji. Po kilku latach, oglądając się wstecz zadajemy sobie pytanie – jak to się stało, że w tym wspaniałym budynku znalazło się tyle niedoróbek i rozwiązań technicznych sprzecznych ze zdrowym rozsądkiem? Eksploatacja zaczyna przypominać tragikomedię z elementami horroru. Dlaczego tak się dzieje? Spróbujemy poszukać odpowiedzi na to pytanie.

Etap przygotowania inwestycji – pierwotne przyczyny problemów

Inwestor

Zauważmy, że na rynku istnieją dwa typy inwestorów:

inwestor „profesjonalny” – firma czy instytucja, która z racji specyfiki swojej działalności ciągle coś buduje. Ma ona odpowiednie służby techniczne, wachlarz współpracujących firm branżowych oraz zbiera doświadczenia z poprzednich inwestycji. Teoretycznie więc taki inwestor powinien popełniać coraz mniej błędów. Jeżeli tak się nie dzieje to może to być spowodowane uwarunkowaniami zewnętrznymi, o których powiemy sobie dalej.

inwestor „okazjonalny” – firma czy instytucja, która nie ma pojęcia o inwestycjach. Przykładem może być np. szpital, w którym kilkanaście lat nie działo się nic poza niewielkimi remontami i nagle dostał środki finansowe na budowę nowego budynku. Taka firma nie zdaje sobie sprawy z zagrożeń, jej pracownicy nie wiedzą, co jest naprawdę istotne i już na etapie przygotowania inwestycji popełniają poważne błędy. Przykładem wręcz kuriozalnym takiego podejścia może być narada koordynacyjna z projektantami, poświęcona uszczegółowieniu i zatwierdzeniu założeń do projektu budowlanego. Na naradzie tej cała uwaga szefa instytucji inwestującej była skupiona na kolorze obić foteli w sali konferencyjnej. Takie zdarzenie naprawdę miało miejsce.

Inwestor nie działa jednak na bezludnej wyspie. Działa w konkretnej przestrzeni prawnej, która wymusza pewne schematy działań. Niekoniecznie prowadzą one do dobrej jakości inwestycji. Poniżej postaramy się zasygnalizować niektóre z nich.

Zapisy ustawy Prawo Zamówień Publicznych

Jeżeli inwestor korzysta z finansowania publicznego zobowiązany jest do wyboru wykonawcy w trybie określonym ustawą Prawo Zamówień Publicznych. Narzuca ona jako podstawowe kryterium najniższą cenę. Praktycznie eliminuje ona możliwość wykluczenia oferenta z innych przyczyn – zaoferowania zbyt niskiej ceny, małego doświadczenia czy np. złych doświadczeń z tą firmą na innej budowie tego samego inwestora. Teoretycznie takie zapisy istnieją, ale też oferenci mają takie możliwości odwołań, że mało który inwestor decyduje się na taki krok nie chcąc ryzykować drastycznego opóźnienia rozpoczęcia inwestycji. Dodatkowym hamulcem jest pokutujący w naszym prawie karnym post-komunistyczny relikt „przestępstwa niegospodarności”. Jest to zapis pozwalający na postawienie osobie lub kliku osobom zarzutu karnego tylko na tej podstawie, że nie wybrano najtańszej oferty. Te uwarunkowania powodują, że pracownik inwestora podpisuje umowę z najtańszym wykonawcą, mając już w tym dniu wewnętrzne przekonanie, że inwestycja nie będzie zrealizowana ani dobrze, ani terminowo. Rezultaty tego znamy wszyscy – każdy z nas wie z doniesień medialnych o problemach związanych z budową autostrad. Takie same problemy w mikroskali mogą wystąpić na każdej inwestycji finansowanej z funduszy publicznych. Określenie przyczyny powstania poważnej awarii w budynku „przecież to jest budynek z zamówień publicznych” jest w tej sytuacji skrótowym określeniem rzeczywistych przyczyn, a nie kiepskim żartem. Co ciekawe te same mechanizmy występują również w inwestycjach inwestorów prywatnych. Przyczyna jest prosta – w wielkiej firmie właściciele czy akcjonariusze widzą tylko słupki kosztów i zysków w sprawozdaniach finansowych i narzucają personelowi wykonawczemu filozofię „buduj jak najtaniej” nie zajmują się innymi aspektami inwestycji. Drastyczne przykłady rezultatów takich działań znamy z mediów aż za dobrze.

Finansowanie z funduszy europejskich

Reguły finansowania z funduszy europejskich narzucają obowiązek zakończenia inwestycji protokołem bez usterek w bardzo krótkim terminie. Inwestor nawet mając świadomość usterek i niedoróbek przymyka na to oko będąc zagrożonym utratą dofinansowania. Kwota utraconego dofinansowania jest z reguły wielokrotnie większa niż kary, które zapłaciłby wykonawca z tytułu opóźnienia inwestycji. Podobne reguły obowiązują również przy finansowaniu ze środków budżetowych. W takich przypadkach wykonawca może być w pozycji uprzywilejowanej w stosunku do inwestora

Zamówienia w systemie „projektuj i buduj”;

Wielu inwestorów – zwłaszcza inwestorzy „okazjonalni” – powierza całą inwestycję generalnemu wykonawcy w systemie „projektuj i buduj”, obciążając go obowiązkiem wykonania projektów technicznych na bazie przedstawionych wymagań inwestora. Ma to swoje zalety – m.in. inwestor nie zajmuje się szczegółami technicznymi i koordynacją projektów, ale ma też swoje wady. Projektanci pracujący na zlecenie wykonawcy w sposób niejako naturalny projektują tak, by wykonawca poniósł jak najmniejsze koszty, czyli stosując jak najtańsze rozwiązania i technologie. Jeżeli przedstawione wymagania inwestora nie są odpowiednio restrykcyjne i szczegółowe to rezultaty mogą być nieprzyjemne. Fakt, że powstałe projekty są formalnie zgodne z wymaganiami inwestora, przepisami i normami niekoniecznie oznacza ich zgodność ze zdrowym rozsądkiem.

Generalny wykonawca – „wydmuszka” do zbierania pieniędzy

Problem aż za dobrze znany z mediów. Wydawane są specjalne akty prawne przeciwdziałające temu procederowi lub łagodzące jego skutki. Dla pracowników eksploatujących obiekt ma to jednak duże znaczenie. Trudno oczekiwać wysokiej jakości zastosowanych rozwiązań i wykonawstwa na budowie, na której generalny wykonawca był w permanentnym konflikcie o płatności z podwykonawcami.

Problem nadzoru inwestorskiego

Problem ten na ogół dotyczy inwestorów „okazjonalnych”. Nie mają oni wystarczająco mocnych służb technicznych, zatrudniają więc inspektorów „dochodzących” na czas budowy lub powierzają wyspecjalizowanej firmie rolę inwestora zastępczego. Niestety, zbyt często inspektorzy tacy ograniczają się do sporadycznych wizyt na budowie i wystawiania faktur za pełnioną funkcję. Brak dobrego nadzoru inwestorskiego na budowie jest jednym z najpoważniejszych błędów w procesie inwestycyjnym. Jeżeli będziemy rozpatrywali techniczne przyczyny wszystkich usterek i awarii powstałych po latach eksploatacji na skutek niedoróbek, zawsze w tle wyjdzie lekceważenie obowiązków przez inspektora nadzoru. Gdyby rzetelnie wykonywał swoje obowiązki do tych awarii by nie doszło.

...pełna wersja artykułu w PI 12/12