Kontynuujemy temat umów o roboty budowlane, dopełniając go o zagadnienia związane z odbiorem robót, usunięciem wad czy ewentualnym odstąpieniem od umowy.

Zawarcie umowy o roboty budowlane (remontowe) to z jednej strony zobowiązanie wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu, a z drugiej – zobowiązanie zleceniodawcy do odebrania tego obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest zatem oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części, zaś przedmiotem zobowiązania zleceniodawcy jest odebranie całego obiektu, jego całościowe rozliczenie i zapłata całego umówionego wynagrodzenia. Strony mogą się jednak umówić w ten sposób, że przedmiot umowy będzie odbierany częściami za zapłatą wykonawcy jakiejś części umówionego wynagrodzenia. 

Odbiór częściowy i końcowy

Na żądanie wykonawcy zleceniodawca ma obowiązek dokonywać nawet częściowego odbioru wykonanych robót – i to nie tylko tzw. zanikających czy polegających na zakończeniu robót w możliwej do odrębnego użytkowania części obiektu. Na żądanie wykonawcy zleceniodawca ma także obowiązek dokonania odbioru końcowego w określonym terminie, a sporządzony wówczas protokół służy stwierdzeniu, czy i w jakim zakresie oraz z jaką starannością zobowiązanie wykonawcy zostało zrealizowane. Skuteczne może być nawet dokonanie faktycznego odbioru bez sporządzania formalnego protokołu.
Odbiór częściowy i zapłata części wynagrodzenia za roboty budowlane nie rozlicza stron umowy ze skutkiem wygaśnięcia w tej części ich zobowiązań i nie pozbawia możliwości całościowego rozliczenia robót po oddaniu całości obiektu przez wykonawcę i przyjęciu przez zleceniodawcę (inwestora).

Usunięcie wad

Jeśli zleceniodawca stwierdzi wady wykonanych prac, wykonawca zobowiązany jest w ramach gwarancji do ich usunięcia w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia lub w innym terminie ustalonym w umowie, a następnie do zawiadomienia zleceniodawcy na piśmie o usunięciu wad oraz gotowości do dokonania odbioru prac. Zleceniodawca zobowiązany jest przystąpić do odbioru w terminie 7 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Jeżeli wykonawca nie usunie wad w oznaczonym terminie, to zleceniodawca może to zlecić stronie trzeciej na koszt wykonawcy. W przypadku usunięcia wad w ramach udzielonej gwarancji, termin gwarancji w zakresie usuniętych wad biegnie na nowo od chwili dokonania odbioru prac wolnych od wad. Termin gwarancji ponadto ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wad zleceniodawca nie mógł korzystać z całości lub części obiektu.

Odstąpienie od umowy

Każdej ze stron może przysługiwać odstąpienie od umowy w określonym terminie (podanym w umowie) i w określonej formie. Skutkiem wykonania prawa do odstąpienia od umowy jest przyjęcie, iż umowa uważana jest za niezawartą, co oznacza, że zobowiązanie ulega rozwiązaniu z mocą wsteczną. Jeżeli odstąpienie od umowy nastąpiło już po częściowym lub całkowitym wykonaniu umowy, spełnione świadczenia podlegają zwrotowi.
Istotne jest, że strony umowy mogą swoją wolą zmienić powyższą zasadę ustawową i zastrzec, że umowa ulega rozwiązaniu z określonym skutkiem. Ma to praktyczne przełożenie w przypadku umów o roboty budowlane (remontowe) w sytuacji, gdy odstąpienie od umowy następuje po wykonaniu części prac.
Strony mogą zastrzec, iż oświadczenie o odstąpieniu musi mieć uzasadnienie oraz należy je złożyć np. w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wymóg uzasadnienia będzie praktycznym rozwiązaniem w sytuacji, gdy prawo skorzystania z umownego odstąpienia jest obwarowane określonymi w umowie przesłankami lub warunkami. W zakresie formy oświadczenia o odstąpieniu od umowy należy pamiętać, że jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej lub w innej formie szczególnej, to do odstąpienia także wymagana jest forma pisemna. Przyczyną odstąpienia od umowy może być też wadliwe albo sprzeczne z umową wykonywanie prac. Zleceniodawca, który to stwierdzi, powinien najpierw wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu termin. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Wzór umowy do pobrania 

Podstawa prawna:
Ustawa Kodeks cywilny (DzU z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.)

Autor: Przemysław Gogojewicz